Uncategorized
جيه إل إل: المرونة الاقتصادية والطلب القوي يدفعان أداء سوق العقارات الإماراتي خلال عام 2023
أصدرت جيه إل إل، شركة الاستشارات والاستثمارات العقارية الرائدة عالمياً، أحدث تقاريرها تحت عنوان “لمحة عامة على أداء سوق العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة خلال عام 2023”. وأشار التقرير إلى نجاح اقتصاد دولة الإمارات العربية المتحدة في الحفاظ على مرونته في مواجهة الظروف الاقتصادية العالمية الصعبة، بينما شهد القطاع العقاري بالدولة نمواً قوياً في جميع فئات الأصول الرئيسية خلال عام 2023.
وقد صرح فراز أحمد، مدير قسم الأبحاث في جيه إل إل الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، قائلاً: “يعتبر قطاع العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة من أفضل القطاعات أداءً على مدار عام 2023، ولا سيما قطاعي المساحات المكتبية والوحدات السكنية حيث كانت هناك زيادة كبيرة في المخزون مدفوعة بالطلب القوي. وفي ظل تركيز الحكومة على تعزيز وتنويع اقتصاد البلاد، من المنتظر أن تظل العقارات محركاً رئيسياً بفضل قوة الطلب والمناخ الاستثماري الملائم في البلاد”.
ارتفاع الطلب على المساحات المكتبية عالية الجودة يُحفز تطوير المشاريع الجديدة في عام 2024
ساهم الوافدون الجدد إلى السوق وكذلك الشركات القائمة التي تتطلع إلى توسيع نطاق أعمالها داخل الدولة في نمو قطاع المساحات المكتبية. ويسعى مطورو العقارات التجارية إلى الاستفادة من الطلب المتزايد من خلال طرح مشاريع جديدة. كما اتخذت بعض المناطق الحرة في دولة الإمارات العربية المتحدة إجراءات استباقية لتوسيع نطاقها أو تدشين مشاريع جديدة داخل مناطقها.
وأدى تسليم حوالي 92 ألف متر مربع من المساحات المكتبية في دبي، أغلبها من المساحات من الفئة “أ”، إلى زيادة إجمالي مخزون السوق إلى 9.2 مليون متر مربع، ومن المتوقع دخول 44 ألف متر مربع جديدة خلال العام الجاري. وفي حين ظل إجمالي مخزون السوق في العاصمة أبوظبي ثابتاً عند 3.9 مليون متر مربع في عام 2023، من المتوقع أن تشهد العاصمة دخول ما يقرب من 112 ألف متر مربع من المساحات المكتبية الجديدة خلال عام 2024.
وخلال الربع الأخير من عام 2023، ارتفع متوسط إيجارات المساحات المكتبية من الفئة “أ” في منطقة الأعمال المركزية في دبي بنسبة 15% مقارنةً بالعام الماضي ليصل إلى 2425 درهماً إماراتياً للمتر المربع سنوياً، مسجلاً بذلك رقماً قياسياً جديداً وهو رقم أعلى من الرقم القياسي السابق المسجل في عام 2016 بنحو 6%. كما انتعش نشاط التأجير، مما أدى إلى انخفاض معدل الشواغر في منطقة الأعمال المركزية إلى 8%. وفي العاصمة أبوظبي، استمر الطلب القوي في تعزيز نمو الإيجارات، إذ زاد متوسط إيجارات المساحات المكتبية من الفئة “أ” بواقع 12% مقارنةً بالعام الماضي ليصل إلى 2000 درهم للمتر المربع سنوياً. كما انخفض معدل الشواغر على مستوى المدينة انخفاضاً طفيفاً ليصل إلى 22%.
ولا تزال السوق تميل بقوة نحو الملاك بسبب ارتفاع الإيجارات ومحدودية توافر المساحات عالية الجودة وزيادة عدد الاستفسارات عن المساحات. ونتيجة لذلك، اضطر المستأجرون إلى إعادة تقييم متطلباتهم وتوسيع نطاق بحثهم ليشمل المناطق الثانوية والثالثية التي من المحتمل أن يتوفر بها مخزون أقل جودة من المساحات المكتبية.
الطلب القوي على الحلول اللوجستية والتخزينية عالية الجودة يحفز قطاع العقارات الصناعية
تماشياً مع جهود التنويع الاقتصادي، يشهد قطاع العقارات الصناعية في دولة الإمارات طلباً قوياً من الشركات الدولية التي تبحث عن منشآت صناعية عالية الجودة وقريبة من المنافذ والموانئ الجوية والبحرية.
ولا تزال المناطق الصناعية المعروفة في دبي مثل القوز والقصيص ورأس الخور هي الخيار الأول للكثير من المستأجرين، مما ساعد تلك المناطق في الحفاظ على شعبيتها وتسجيل معدلات إيجار وإشغال أعلى. ولكن المناطق الصناعية الجديدة مثل مجمع دبي للاستثمار ومدينة دبي الصناعية تكتسب شهرة وزخماً متسارعاً. وشهد الربع الأخير من عام 2023 ارتفاعاً في إيجارات المستودعات في معظم المناطق الصناعية، وسجلت المنطقة الحرة بجبل علي ومنطقة جبل علي الصناعية ومدينة دبي الصناعية أعلى معدلات الزيادة في الإيجارات مقارنةً بالعام الماضي بواقع 20% و19% و17% على الترتيب. ولا شك أن المبادرات الحكومية المختلفة التي تدعم نمو قطاعي الخدمات اللوجستية والتجارة الإلكترونية كان لها دور كبير في تعزيز مستويات الطلب.
وفي العاصمة أبوظبي، تقع غالبية المخزونات خارج وسط المدينة في مناطق مثل مصفح ومدينة خليفة الصناعية (كيزاد) ومدينة أبوظبي الصناعية. وبسبب زيادة الطلب، ارتفعت إيجارات المستودعات في منطقتي مصفح بنسبة 32% والمركز بنسبة 12% مقارنةً بالعام الماضي.
ولا تزال النظرة الاستشرافية للسوق إيجابية، فمن المتوقع استمرار نمو نشاط التأجير على مدار عام 2024. ومن المتوقع أن تشمل المحركات الرئيسية لهذا النشاط التجارة الإلكترونية، وشركات الخدمات اللوجستية للغير، وقطاع النفط والغاز، وقطاع الصناعات التحويلية.
المفاهيم التجريبية تقود نمو قطاع منافذ التجزئة في دولة الإمارات
في عام 2023، شهد قطاع منافذ التجزئة اعتماد مشغلي مراكز التسوق لاستراتيجية إدارة أكثر ديناميكية، بينما ركز الملاك على تعزيز تجربة العملاء لزيادة فترات بقائهم في مراكز التسوق مستفيدين من مفاهيم التجزئة التجريبية من خلال منافذ المأكولات والمشروبات وتطوير المساحات المشتركة. ومن المتوقع ظهور مفاهيم مميزة جديدة، بما في ذلك تيم لاب فينومينا، لأول مرة في العاصمة أبوظبي خلال عام 2024، في حين شهدت دبي تركيزاً على إعادة تحسين أصول منافذ التجزئة لتتماشى مع اتجاهات التكنولوجيا والتجارة الإلكترونية المتطورة.
وشهدت دبي دخول نحو 123 ألف متر مربع من منافذ التجزئة خلال عام 2023 ليصل إجمالي المخزون في الإمارة إلى 4.8 مليون متر مربع. ونتج معظم هذا النمو عن توسعة مركز تجاري إقليمي كبير قائم. وخلال نفس الفترة، شهدت العاصمة أبوظبي دخول حوالي 250 ألف متر مربع إلى السوق ليرتفع إجمالي المخزون في الإمارة إلى 3.15 مليون متر مربع. وفي عام 2024، من المتوقع دخول 160 ألف متر مربع جديدة إلى سوق دبي، ونحو 19 ألف متر مربع إلى سوق أبوظبي.
وخلال الربع الأخير من عام 2023، ارتفع متوسط إيجارات مراكز التسوق الرئيسية والفرعية في المدينتين بنحو 5% في المتوسط. وساهم نشاط التأجير القوي في انخفاض معدلات الشواغر، الذي انخفض إلى 16% في دبي، بينما بلغ معدل الشواغر في أبوظبي 22% بسبب إضافة منافذ تجزئة جديدة على مدار العام.
توقعات باستمرار الأداء القوي لقطاع الوحدات السكنية في عام 2024
شهد قطاع الوحدات السكنية في دولة الإمارات العربية المتحدة نمواً ملحوظاً في المعاملات في السوقين الرئيسية والثانوية خلال عام 2023 وذلك بفضل الطلب القوي واستمرار نشاط المطورين. ووفقاً لبيانات منصة دبي بالس، زادت قيمة المعاملات في دبي بنسبة 51%، بينما زاد حجم المعاملات بنسبة 43% خلال الفترة من شهر يناير إلى شهر نوفمبر من عام 2023. وفي العاصمة أبوظبي، ساهم طرح عدد من مشاريع البيع على الخارطة في ارتفاع إجمالي قيمة المعاملات ارتفاعاً كبيراً بواقع 102% سنوياً، بينما زاد حجم المعاملات بنسبة 77% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
وشهدت العاصمة أبوظبي نمواً ثابتاً على مدار العام. ففي الربع الأخير من عام 2023، زادت أسعار البيع بنسبة 5% وارتفعت الإيجارات بنسبة 2% مقارنةً بالعام الماضي. وفي دبي، ارتفع متوسط أسعار البيع والإيجارات ارتفاعاً كبيراً بنسبة 19% في شهر نوفمبر 2023 مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي. وقد واصل متوسط أسعار بيع الفلل في دبي مساره التصاعدي، مدفوعاً بالزيادة في الطلب ليصل إلى أعلى مستوى له على الإطلاق في شهر نوفمبر، متجاوزاً أعلى مستوى مسجل في عام 2014 بنسبة 15%.
وعلى مدار العام، شهدت دبي تسليم أكثر من 36 ألف وحدة، أغلبها من الشقق، مما رفع إجمالي المخزون في الإمارة إلى أكثر من 719 وحدة. وشهدت العاصمة أبوظبي إنجاز أكثر من 5000 وحدة ليصل إجمالي المخزون من الوحدات المنجزة في الإمارة لما يزيد عن 284 ألف وحدة. ومن المقرر تسليم ما يقرب من 34 ألف وحدة في دبي، وحوالي 8000 وحدة في العاصمة أبوظبي خلال عام 2024.
ومن المتوقع أن تستمر حالة الزخم التي يعيشها سوق الوحدات السكنية في دولة الإمارات خلال عام 2024. ومع ذلك، سيتعين على المطورين الاستعداد لاستيعاب الارتفاع في أسعار الأراضي وتكاليف البناء، وهو ما سوف يرسخ التوجه نحو طرح وحدات أصغر من حيث المساحة وتدشين المشاريع في المناطق الثانوية.
نمو مستدام في قطاع الضيافة مدفوعاً بأجندة فعاليات متوازنة
حافظ قطاع الضيافة على حالة الزخم على مدار العام بفضل أجندة فعاليات متوازنة. وقد استجاب المشغلون للانخفاض في تدفقات الزوار مرتفعي الإنفاق من خلال تنفيذ استراتيجيات أكثر ذكاءً لإدارة الإيرادات للاستفادة من مزيج الأعمال المتغير.
وفي عام 2023، شهد السوق دخول نحو 5000 غرفة في دبي، غالبيتها في الفنادق ذات الخمس نجوم، ليصل إجمالي المخزون من الغرف الفندقية في الإمارة إلى 153 ألف غرفة. وفي العاصمة أبوظبي، أدى دخول 200 غرفة إلى ارتفاع إجمالي المخزون لما يزيد عن 32500 غرفة. ومن المنتظر تسليم 7000 غرفة في دبي، وحوالي 700 غرفة في أبوظبي.
ووصل معدل الإشغال على مستوى المدينة في إمارة دبي إلى 77%، وحافظت العاصمة أبوظبي على مستويات إشغال قوية بلغت 72% خلال الفترة من بداية عام 2023حتى شهر نوفمبر. وعلى الرغم من انخفاض متوسط أسعار الغرف اليومية في دبي بواقع 2%، ليصل متوسط السعر اليومي إلى 179 دولاراً أمريكياً، ساهمت الزيادة الإجمالية في عدد السياح الوافدين في الحفاظ على إيرادات جيدة للغرف المتاحة بقيمة 138 دولاراً أمريكياً. وفي العاصمة أبوظبي، وصل متوسط أسعار الغرف اليومية إلى 143 دولاراً أمريكياً، وهو ما يعكس زيادة كبيرة بنسبة 20% مقارنة بالمتوسط البالغ 143 دولاراً أمريكياً والمسجل خلال نفس الفترة من العام الماضي. وعلاوةً على ذلك، شهدت إيرادات الغرف المتاحة تحسناً سنوياً كبيراً بنسبة 25%، لتصل إلى 103 دولاراً أمريكياً. ولا شك أن الاستمرار في تطوير وجهات سياحية جديدة، مثل السعديات وجزيرة ياس، إلى جانب إدخال مفاهيم ترفيهية جديدة، سوف ينعكس بالإيجاب على أداء قطاع الضيافة، وأن يسهم في نمو القطاع على المدى الطويل في العاصمة.